Главная / о недвижимости / Быть добросовестным небезопасно

Быть добросовестным небезопасно

С введением процедуры банкротства физических лиц все мы сильно рискуем при заключении сделок, и многие даже не подозревают об этом. По статистике, сегодня в производстве находится более 10 тыс. дел о банкротстве граждан. Поговорим о последствиях для окружающих, которые наступают после того, как потенциальный банкрот подал заявление.
Итак, при применении процедуры банкротства финансовый управляющий по собственной инициативе или по решению собрания кредиторов либо кредитор, размер задолженности которого не менее 10% от общей кредиторской задолженности, вправе подать заявление об оспаривании совершенных ранее сделок должника-гражданина.
Какие сделки могут быть оспорены? Почти все!
В законе есть такие понятия, как подозрительная сделка должника и сделка, влекущая оказание предпочтения интересам одного кредитора перед другими. И те и другие сделки могут быть признаны недействительными.
Например, может быть признана недействительной сделка, если имело место неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной. Неравноценным встречным исполнением закон называет любую передачу имущества, если рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.Такие сделки могут быть признаны судом недействительными, если они были заключены в течение года до принятия заявления о признании должника банкротом.
При этом в законе нет пояснения, что такое «существенно превышает». Существенно – это в два раза? В пять раз? На 10%? А раз нет критериев определения, то по собственному усмотрению суд может посчитать существенным любое превышение. Например, вы приобретаете земельный участок. Цена на него немного ниже аналогичных предложений. Это может быть связано с тем, что продавец хочет скорее продать участок, с падением рынка, с любыми другими экономическими причинами. Однако если продавец в ближайшем будущем окажется в процедуре банкротства, есть риск признания недействительным заключенного договора купли-продажи земельного участка в связи с тем, что продавец занизил стоимость участка по сравнению с рыночной. И тогда нужно будет доказывать, что причиной занижения стоимости были объективные обстоятельства, а не злой умысел.
Еще одна глобальная проблема в делах о банкротстве граждан – подозрительные сделки должника.Понятие «подозрительная сделка» есть в законе, обозначены ее критерии, однако там введено так много оценочных понятий, что добросовестному участнику рынка трудно быть уверенным в своей правоте.
Подозрительной может быть признана сделка, совершенная в течение трех (!) лет до принятия заявления о признании должника банкротом.
По каким же основаниям? Во-первых, если причинен вред имущественным правам кредиторов (а имущественные права кредиторов – это любая утрата имущества или денежных средств, то есть формально любая сделка должника). Во-вторых, если другая сторона сделки знала о целях должника (то есть о его намерении не отдавать свое имущество кредиторам) к моменту совершения сделки. Предполагается, что другая сторона знала о них, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника или о признаках неплатежеспособности (недостаточности имущества) должника. Как и всегда, опасная оценочная категория в статье дает огромный размах злоупотреблениям.
Как я, покупатель квартиры, должен узнать о наличии у продавца кредитных обязательств перед банками? Требовать с продавца получить кредитное досье? А если он женат? Заодно и кредитное досье жены? А если кредит только оформляется? А если это вообще заем на работе?
Закон содержит условия, при которых сделка физического лица является подозрительной априори:
если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица;после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.Это означает, что в ситуации, когда сын дарит престарелой матери квартиру, сделку вполне могут признать подозрительной, если у сына есть финансовые проблемы. Точно так же подозрительной будет сделка, если мужчина, продав квартиру гражданской жене, продолжает в ней проживать. Формально связи между продавцом и покупателем нет, но фактически очевидно, что собственник сменился только на бумаге.
Но как оправдаться, когда финансовый управляющий заявляет о признании сделки недействительной, утверждая, что вы должны были проявить надлежащую осмотрительность и знать о том, что у продавца, с которым вы заключили сделку, серьезные проблемы с кредиторами? И что именно поэтому сделка была совершена в кратчайшие сроки по низкой цене и на условиях, предусматривающих право продавца еще некоторое время пользоваться имуществом, например, очень популярные в настоящее время выезды из квартиры после ремонта при альтернативной сделке – то есть через 60–80 дней после регистрации перехода права собственности. При таком подходе любая сделка может быть оспорена как подозрительная.
Еще один вид сделок, которые суд может признать недействительными, – сделки, в результате которых один кредитор получил надлежащее исполнение, а другой – нет (предпочтение одному из кредиторов). Если сделка совершена в течение шести месяцев до принятия заявления Арбитражным судом, она может быть признана недействительной.
Это значит, что, принимая возврат долга от своего заемщика, в незапамятные времена попросившего у вас крупную сумму, вы должны быть уверены, что другим своим кредиторам этот заемщик деньги тоже вернул. А иначе их придется возвращать финансовому управляющему для распределения между всеми кредиторами.
Что в сухом остатке? Будьте осторожны! Совершая сделку по приобретению недвижимости, нужно обязательно удостовериться, что продавец не имеет больших долгов перед банком или другими заимодавцами, потому что даже благополучный сегодня плательщик завтра может стать неплатежеспособным. Давая деньги в долг и получая их обратно, мы должны по возможности убедиться в финансовой стабильности контрагента. А если сами влезли в долги и не можете выпутаться – не ждите чуда, лучше идите в суд с заявлением о банкротстве, не дожидаясь, пока это сделают кредиторы. ‘
06.09.2016Источник: SPEAR’S Russia #9(61)

http://pbwm.ru/articles/byt-dobrosovestnym-nebezopasno
Статья Быть добросовестным небезопасно (Коваленко Егор Амулекс)

Добавить комментарий