Главная / бизнес / Как арендовать площади для собственного бизнеса

Как арендовать площади для собственного бизнеса

Здравствуйте.

Собственный бизнес – это процесс. Комплекс процессов: работы сотрудников, работы финансовой модели, налаженного сотрудничества с поставщиками и контрагентами. Процессов таких много, некоторые из них ключевые, некоторые, со временем, теряют значение – их достаточно проработать на старте.

Об одном из таких процессов, которому надо уделить пристальное внимание на старте, а потом он будет работать на вас, и напишем. О том, как из многих предложений продать помещение под автосервис, склад, цех выбрать площади, подходящие под задачи вашего бизнеса.

Оцениваем расположение.

Помещение под бизнес, в нежилом фонде, нужно подобрать исходя из задач бизнеса. Ежедневных.

Если в приобретенном здании-помещении вы будете работать сами, вместе с сотрудниками, то отбираем по логистике, по наличию подъездных путей, по коммуникациям, выделенной мощности и т.д. Выбранные «метры» должны быть оптимальным решением по всем выбранным критериям: нет смысл выбирать здание под производственный цех, с подведенными коммуникациями, с местом под оборудование, но в центре города, на максимальном удалении от складов партнеров и контрагентов.

Если недвижимость покупаете, чтобы стать арендодателем – все равно уделите внимание задачам бизнеса. Как и в случае со своим бизнесом, вам надо найти оптимальный вариант, подходящий под критерии конкретных арендаторов. Перед покупкой недвижимости есть смысл провести малое маркетинговое исследование – кому из будущих клиентов подойдет здание.

Проверяем стоимость предложения

Найдя подходящие варианты по расположению и задачам, переходим к оценке стоимости предложений продажи помещений под автосервис или ресторан.

Для оценки стоимости, в России и в мире, используют три метода (у нас они даже попали в рекомендации по оценке стоимости Министерства фнансов): затратный, сравнительный и метод дисконтированных денежных потоков.

Применительно к коммерческой недвижимости выбирают, обычно, затратный и сравнительный методы. При использовании затратного владелец помещения, или нанятые им оценщики, считают расходы – на возведение здание, на обслуживание и ремонт. Расходы суммируются, итоговая стоимость – стоимость продажи.

При использовании сравнительного берут среднюю стоимость квадратного метра у схожей коммерческой недвижимости: в городе, районе, у сопоставимых объектов (для ресторана берут квадратные метры ресторанов, для офиса – офисов и т.д.).

Оба метода адекватны, оба метода надо проверять, поскольку в расчеты и сравнения, случайно или по злой воле, можно внести искажения, с повышением цены.

Проверяем просто – для затратного просим данные бухгалтерии, на основе которых выполнялся расчет. В данных смотрим, насколько они адекватны ценам на рынке и соответствуют данным, сдаваемым в налоговую. Если ремонт одного квадратного метра площади у владельца оценен по цене золота на бирже – тут явно кроется подвох. С желающими укрыть такой подвох лучше не сотрудничать.

Тоже самое со сравнительным методом – в хорошо выполненной оценке должны привести рыночные объекты, с которым сопоставляли продаваемые квадраты. Если объекты сопоставимы, промышленные помещения на окраине не приравнивают к площадям в центре города – это хорошая оценка. Если же за собранные на скорую руку модульные цеха просят цены элитной недвижимости – жди беды.

Для коммерческой недвижимости больших площадей, на тысячи и десятки тысяч квадратных метров, эти методы уже не подходят и нужен метод дисконтированных денежных потоков. Это непростой метод, в нем активно используют математический анализ и эконометрику.

Ему мы посвятим отдельную, следующую статью.

Спасибо за внимание и – успехов.

Добавить комментарий